Escrito y revisado por Josh Kohanim, Esq., State Bar of California n.º 328609 · Publicado · Revisado
En esta guía
Esta página se revisó contra las leyes y los casos que cita el 11 de noviembre de 2026. Trata de los dueños de viviendas de alquiler en California. Cuando el peligro es un vecino en particular, nuestra guía sobre la agresión de otro inquilino explica el aviso, el desalojo y el cambio de cerraduras después de una amenaza. Nuestra página sobre seguridad negligente trata otros lugares, y nuestra página sobre responsabilidad de la propiedad trata las condiciones peligrosas de un inmueble.
El deber de cuidado del dueño
La instrucción al jurado de California sobre delitos en una propiedad, CACI No. 1005 (edición de 2026), dice que el arrendador (landlord) o el dueño de un negocio abierto al público "debe usar cuidado razonable para proteger" a inquilinos, huéspedes o clientes "de la conducta criminal de otra persona en" la propiedad "si el [dueño/arrendador] puede anticipar razonablemente esa conducta" (traducción nuestra). Si ese deber existe lo decide el juez; si las medidas que tomó el dueño fueron "adecuadas y razonables según las circunstancias" lo decide el jurado.
El dueño no garantiza la seguridad. En Castaneda v. Olsher (2007) 41 Cal.4th 1205, la Corte Suprema de California adoptó una escala: "Mientras más segura sea la probabilidad del daño, mayor la carga que la corte le impondrá al arrendador para evitarlo; mientras menos previsible el daño, menor la carga que la corte le impondrá al arrendador" (traducción nuestra).
Cerraduras que exige la ley
California exige que los dueños de viviendas de alquiler instalen y mantengan funcionando tres tipos de cerraduras (Código Civil, sección 1941.3(a)). La regla se aplica desde el 1 de julio de 1998 a los edificios destinados a vivienda. No se aplica a los edificios declarados de importancia histórica. Cada fila muestra un dispositivo, lo que exige la ley y las excepciones que la misma ley enumera.
| Dispositivo | Lo que exige la ley | Excepciones de la ley |
|---|---|---|
| Cerrojo (dead bolt) en la puerta principal de cada unidad | Un cerrojo que funcione en cada puerta principal de entrada que se abre con bisagras, con un pestillo que sobresalga por lo menos 13/16 de pulgada del borde de la puerta al cerrarlo | Las puertas corredizas horizontales. Los cerrojos existentes de por lo menos media pulgada sirven, y algunas cerraduras existentes de perilla sirven hasta que necesiten reparación o reemplazo |
| Seguros de ventana en la unidad | Dispositivos de seguridad o de cierre que funcionen en las ventanas que están hechas para abrirse | Las ventanas de persiana y las de batiente, y las ventanas a más de 12 pies de altura o a más de seis pies de distancia horizontal del suelo, de un techo o de otra plataforma |
| Cerraduras en las puertas de entrada a las áreas comunes | Mecanismos de cierre que cumplan los códigos de incendio y seguridad en las puertas exteriores que dan a áreas comunes con acceso a las unidades, en edificios de varias viviendas | El dueño no tiene que agregar una puerta o un portón donde no existía el 1 de enero de 1998 |
Aviso de una cerradura rota
Según el Código Civil, sección 1941.3(b), el inquilino debe avisar al dueño o a su agente cuando se entera de que un cerrojo o un seguro de ventana de la unidad no funciona. El dueño no responde por violar las reglas de cerraduras "a menos que no corrija la violación dentro de un tiempo razonable después de tener aviso real de la deficiencia o de recibir aviso de la deficiencia" (traducción nuestra). Una solicitud de reparación por escrito y con fecha es la prueba más sencilla de ese aviso. Los remedios del inquilino incluyen una demanda por incumplimiento de contrato y una orden judicial, y en un desalojo por falta de pago de renta la violación puede usarse como defensa (sección 1941.3(c)).
Cerradura rota y responsabilidad
Una cerradura rota no hace al dueño responsable automáticamente de un delito. El Código Civil, sección 1941.3(d), dice que una violación "no amplía, limita ni afecta de otro modo el deber de cuidado que tiene el arrendador según la ley vigente" (traducción nuestra). Una cerradura rota que el dueño conocía y no reparó es una prueba fuerte de que falló, pero el inquilino lesionado todavía debe mostrar que importó. En Saelzler v. Advanced Group 400 (2001) 25 Cal.4th 763, la Corte Suprema de California exigió "prueba no especulativa" de "algún vínculo causal real" entre la seguridad que faltó y la lesión (traducción nuestra). Ese reclamo fracasó porque los agresores, nunca identificados, pudieron ser residentes con acceso por los portones. La prueba de que el agresor entró por la puerta rota une las dos cosas.
Áreas comunes que controla el dueño
El deber del dueño se concentra en los lugares que controla, como vestíbulos, pasillos, escaleras, portones y garajes. La Corte Suprema de California ha dicho que "el arrendador le debe a sus inquilinos un deber de cuidado de tomar medidas razonables para proteger las áreas comunes bajo su control" (Ann M. v. Pacific Plaza Shopping Center (1993) 6 Cal.4th 666, 675, citado en CACI No. 1006; traducción nuestra). En Kwaitkowski v. Superior Trading Co. (1981) 123 Cal.App.3d 324, una inquilina fue atacada en un vestíbulo con poca luz y con la cerradura de la puerta principal descompuesta, después de un ataque anterior contra otro inquilino y de quejas de los inquilinos. La Corte de Apelación permitió que su caso siguiera y dijo que "una cerradura de la puerta principal que funcione bien es una primera línea de defensa vital" (traducción nuestra).
Luz en las áreas comunes
El Código Civil, sección 1941.3, enumera cerraduras, no luces, así que un reclamo por falta de luz se basa en el deber general de cuidado razonable. En Frances T. v. Village Green Owners Assn. (1986) 42 Cal.3d 490, la dueña de un condominio presentó un reclamo válido de negligencia contra su asociación, que, según ella, no respondió a sus pedidos de más luz y le ordenó quitar las luces que había instalado. Aun así, un reclamo por falta de luz necesita prueba de que la oscuridad importó. En Castaneda v. Olsher, el tirador podía verse y reconocerse, así que el demandante "simplemente no ha mostrado que la falta de luces más fuertes fuera probablemente un factor sustancial" (traducción nuestra). Nuestra guía sobre agresiones en apartamentos y condominios trata las asociaciones de propietarios.
Cámaras de seguridad
El Código Civil, sección 1941.3, no incluye cámaras entre los dispositivos que el dueño debe instalar. Aun así, una cámara puede ser una medida razonable cuando el dueño sabe dónde se repiten los problemas. En Madhani v. Cooper (2003) 106 Cal.App.4th 412, después de reportes repetidos sobre las agresiones de una vecina, la Corte de Apelación dijo que un jurado "podría concluir que instalar una cámara de seguridad enfocada en la escalera donde ocurría la mayor parte de la agresión" de la vecina "podría haberla inhibido" (traducción nuestra). El video también es prueba. El tiempo que se guarda depende de la configuración de cada sistema, así que la solicitud por escrito para conservarlo debe enviarse el mismo día del incidente.
Promesas sobre la seguridad
El dueño que exagera su seguridad puede responder por la diferencia. En O'Hara v. Western Seven Trees Corp. (1977) 75 Cal.App.3d 798, unos dueños que sabían que un hombre había violado a varias inquilinas le dijeron a una futura inquilina que el complejo era seguro y que lo patrullaban guardias profesionales. Ella rentó y fue violada por el mismo hombre. La Corte de Apelación decidió que podía demandar por negligencia y por engaño, con base en la "posición de conocimiento superior" de los dueños "y en sus supuestas declaraciones falsas" (traducción nuestra). Guarde cualquier anuncio, folleto, cláusula del contrato o correo que describa portones, guardias, cámaras o patrullas.
Guardias de seguridad
En California, el dueño rara vez tiene que contratar guardias. En Ann M. v. Pacific Plaza Shopping Center (1993) 6 Cal.4th 666, la Corte Suprema de California decidió que "se requiere un alto grado de previsibilidad para concluir que el deber de cuidado del arrendador incluye contratar guardias de seguridad", y que esa previsibilidad "rara vez, si acaso, puede probarse sin incidentes similares previos de delitos violentos en la propiedad" (traducción nuestra). Castaneda v. Olsher (2007) agregó que quien pide un "deber muy oneroso, como contratar guardias de seguridad" (traducción nuestra), debe mostrar incidentes similares previos en la propiedad u otras señales suficientemente serias de un riesgo previsible de agresiones violentas. Si había guardias, nuestra guía sobre la responsabilidad de guardias y empresas de seguridad trata a la empresa de guardias.
Arreglos baratos con poca advertencia
Una reparación barata puede deberse aunque el dueño haya tenido poca advertencia. En Vasquez v. Residential Investments, Inc. (2004) 118 Cal.App.4th 269, una familia le pidió varias veces al manager que reemplazara un vidrio que faltaba en la puerta principal. Un exnovio celoso entró por ese hueco y mató a una mujer adentro. Los materiales ya estaban comprados, y la reparación habría costado "aproximadamente $15.00" (traducción nuestra). La Corte de Apelación decidió que si los dueños sabían de "una ligera probabilidad de que un intruso intentara entrar", tenían el deber de tomar "las medidas mínimamente onerosas disponibles" (traducción nuestra). Los dueños alegaron que no sabían nada del agresor. La corte respondió que "no se requiere un alto grado de previsibilidad para imponer las medidas mínimamente onerosas que aquí se piden" (traducción nuestra).
Medidas y advertencia necesaria
Las cortes de California comparan el costo de la medida que según el inquilino faltó con lo previsible que era la agresión. Cada fila muestra una medida de seguridad, cómo han descrito las cortes su carga, el tipo de advertencia que se ha exigido y el caso. La tabla es nuestro resumen de esas decisiones, no un pronóstico sobre ningún edificio.
| Medida de seguridad | Cómo describen las cortes la carga | Advertencia que se ha exigido | Caso |
|---|---|---|---|
| Reparar una puerta, cerradura o vidrio rotos que el dueño conocía | Mínima; un vidrio de $15 en Vasquez | Una ligera probabilidad de que un intruso intentara entrar | Vasquez v. Residential Investments, Inc. (2004) |
| Poner una cámara en un lugar con problemas conocidos | Un remedio factible que el jurado puede evaluar | Reportes repetidos sobre el mismo lugar y la misma persona | Madhani v. Cooper (2003) |
| Advertir a un inquilino reportado por amenazas o violencia | Menos onerosa que el desalojo | Reportes de amenazas o violencia de ese inquilino | Madhani v. Cooper (2003) |
| Desalojar a un inquilino peligroso | No es una carga mínima | La violencia de ese inquilino era muy previsible | Castaneda v. Olsher (2007) |
| Contratar guardias de seguridad | Rara vez, si acaso, una carga mínima | Delitos violentos similares previos en la propiedad, u otras señales comparables | Ann M. v. Pacific Plaza Shopping Center (1993); Castaneda v. Olsher (2007) |
Cláusulas que renuncian a la seguridad
Un contrato de renta no puede quitarle al inquilino el deber de cuidado que la ley le impone al dueño. El Código Civil, sección 1953(a)(5), anula "por ser contraria al orden público" cualquier cláusula de un contrato de vivienda en la que el inquilino renuncie a "su derecho a que el arrendador ejerza un deber de cuidado para prevenir lesiones personales o daños a la propiedad personal cuando la ley impone ese deber" (traducción nuestra). La sección 1953(a)(2) también anula la renuncia al "derecho de presentar una causa de acción contra el arrendador que pueda surgir en el futuro" (traducción nuestra). La regla cubre los contratos firmados el 1 de enero de 1976 o después. También es nula la cláusula que limita el derecho del inquilino a llamar a la policía o a pedir ayuda de emergencia (Código Civil, sección 1946.8).
Solicitudes por escrito del inquilino
Haga por escrito cada pedido de seguridad, con fecha, y guarde una copia y cualquier respuesta, porque así queda claro qué se le dijo al dueño. Conviene pedir:
- La reparación de un cerrojo o un seguro de ventana de su unidad que no funciona, que el Código Civil, sección 1941.3(b), le pide al inquilino reportar.
- La reparación de una puerta del vestíbulo, un portón, un intercomunicador o una cerradura de entrada común rotos, con fotos y fecha.
- El arreglo de luces apagadas o rotas en pasillos, escaleras, garajes o andadores, con el lugar exacto.
- Un reporte de amenazas o violencia de una persona específica, con qué pasó, cuándo y quién lo vio.
- Un cambio de cerraduras con una orden de protección, un reporte de policía u otro documento, que el Código Civil, secciones 1941.5 y 1941.6, obliga al dueño a hacer en 24 horas.
- Que se conserve el video de las cámaras después de un incidente, pedido el mismo día.
Acoso y llamadas a la policía
El Departamento de Derechos Civiles de California le da este consejo al inquilino acosado por un vecino: "informar al arrendador sobre el acoso por escrito, pedirle que haga algo al respecto y guardar una copia de la solicitud" (traducción nuestra). El dueño no puede castigar a un inquilino por llamar a la policía como víctima de un delito (Código Civil, sección 1946.8(c)). Nuestra lista de pruebas para seguridad negligente explica qué registros reunir después de una agresión.
Plazos para demandar
La mayoría de las demandas por lesiones en California deben presentarse dentro de los dos años siguientes a la lesión (Código de Procedimiento Civil, sección 335.1). Algunos reclamos tienen más tiempo. Nuestra guía de plazos para seguridad negligente explica cada plazo, y nuestra calculadora de plazos le ayuda a contar los días. Nuestra guía sobre cómo probar un caso de seguridad negligente explica las pruebas que necesita un reclamo. Las fechas de cada caso debe calcularlas un abogado.
Sin honorarios a menos que recuperemos dinero para usted. Si no hay recuperación, usted no debe honorarios ni costos del caso.
Fuentes citadas
- Instrucciones civiles al jurado del Consejo Judicial de California (CACI), edición de 2026, Nos. 1005 y 1006 y sus notas: courts.ca.gov
- Código Civil, sección 1941.3: california.public.law
- Código Civil, sección 1941.5: california.public.law
- Código Civil, sección 1941.6: california.public.law
- Código Civil, sección 1946.8: california.public.law
- Código Civil, sección 1953: california.public.law
- Código de Procedimiento Civil, sección 335.1: california.public.law
- Castaneda v. Olsher (2007) 41 Cal.4th 1205: CourtListener
- Ann M. v. Pacific Plaza Shopping Center (1993) 6 Cal.4th 666: CourtListener
- Saelzler v. Advanced Group 400 (2001) 25 Cal.4th 763: CourtListener
- Kwaitkowski v. Superior Trading Co. (1981) 123 Cal.App.3d 324: CourtListener
- Frances T. v. Village Green Owners Assn. (1986) 42 Cal.3d 490: CourtListener
- Madhani v. Cooper (2003) 106 Cal.App.4th 412: CourtListener
- O'Hara v. Western Seven Trees Corp. (1977) 75 Cal.App.3d 798: CourtListener
- Vasquez v. Residential Investments, Inc. (2004) 118 Cal.App.4th 269: CourtListener
- Departamento de Derechos Civiles de California, preguntas frecuentes sobre el acoso entre inquilinos (noviembre de 2025), en inglés: calcivilrights.ca.gov
- Junta de Compensación para Víctimas de California, gastos cubiertos: victims.ca.gov
- Fiscalía del Condado de Los Ángeles, Oficina de Servicios a Víctimas: da.lacounty.gov