Escrito y revisado por Josh Kohanim, Esq., State Bar of California n.º 328609 · Publicado · Revisado
En esta guía
Esta página se revisó contra las leyes, las instrucciones para el jurado de 2026 y los casos que cita el 11 de noviembre de 2026. Trata de agresiones de intrusos y de otras personas que no vivían en el edificio. Si quien lo agredió era un vecino u otro residente, nuestra guía sobre la agresión de otro inquilino explica el aviso al dueño, los reportes por escrito y el desalojo. La página del abogado de seguridad negligente en Los Ángeles explica el reclamo completo.
La regla para el landlord
La instrucción para el jurado de California sobre delitos en una propiedad, CACI No. 1005 (edición de 2026), dice que un arrendador o el dueño de un negocio abierto al público "debe usar un cuidado razonable para proteger" a inquilinos, huéspedes o clientes "de la conducta criminal de otra persona en" la propiedad "si el [dueño/arrendador] puede anticipar razonablemente esa conducta" (traducción nuestra). Si ese deber existe lo decide el juez; si las medidas que tomó el dueño fueron "adecuadas y razonables según las circunstancias" lo decide el jurado.
Para el arrendador, la Corte Suprema de California describió ese deber como el de "tomar medidas razonables para proteger las áreas comunes contra los actos criminales previsibles de terceros que probablemente ocurran si no se toman esas precauciones" (Ann M. v. Pacific Plaza Shopping Center (1993) 6 Cal.4th 666, 674; traducción nuestra).
Portones y cerraduras rotas
En un caso de intruso, la primera pregunta es cómo entró el agresor. Muchas veces la respuesta es una entrada que la administración sabía que estaba rota: una puerta del vestíbulo que no cierra, un portón abierto, un vidrio que falta en la puerta de una unidad. En Kwaitkowski v. Superior Trading Co. (1981) 123 Cal.App.3d 324, una persona que no vivía en el edificio atacó a una inquilina en un vestíbulo mal iluminado con la cerradura de la puerta principal descompuesta, después de un ataque anterior a otro inquilino y de quejas de los inquilinos. La Corte de Apelación permitió que su reclamo siguiera y escribió que "una cerradura de la puerta principal que funcione bien es una primera línea de defensa vital" (traducción nuestra). Una entrada rota que la administración conocía y no arregló es el centro de un caso de intruso.
Cerraduras que exige la ley
California fija un mínimo de cerraduras para la vivienda de alquiler. El Código Civil, sección 1941.3, exige un cerrojo de seguridad (dead bolt) que funcione en la puerta principal de cada unidad, seguros que funcionen en las ventanas que se abren, y mecanismos de cierre en las puertas exteriores que dan a áreas comunes con acceso a las unidades en edificios de varias viviendas. La ley no exige poner una puerta o un portón donde no existía el 1 de enero de 1998, y según la sección 1941.3(d) una violación "no amplía, limita ni afecta de otro modo el deber de cuidado del arrendador" (traducción nuestra). Un cerrojo que falta es una prueba, no una responsabilidad automática. Nuestra guía sobre lo que el dueño debe hacer contra el crimen explica la ley completa.
Áreas comunes oscuras
Los vestíbulos, pasillos, escaleras, garajes, lavanderías y patios son áreas comunes, y el landlord que las controla debe tomar medidas razonables para protegerlas contra los delitos que puede anticipar. Los casos de California las describen como partes de la propiedad "sobre las cuales el arrendador conserva el control, como los pasillos comunes, las escaleras, los elevadores o el techo" (Uccello v. Laudenslayer (1975) 44 Cal.App.3d 504, 511, citado en la CACI No. 1006; traducción nuestra). Cambiar una luz fundida cuesta poco. Aun así, la persona lesionada tiene que demostrar que la oscuridad importó. En Sharon P. v. Arman, Ltd. (1999) 21 Cal.4th 1181, un ataque en un garaje subterráneo comercial, el expediente no tenía "ninguna prueba de que el agresor realmente usara alguna de las áreas oscuras para facilitar el ataque" (traducción nuestra). Las fotos, las órdenes de trabajo y las quejas por las luces, y la prueba de dónde esperó el agresor, hacen ese trabajo.
Arreglos baratos y previsibilidad
Mientras más barata es la medida de seguridad, menos aviso exige la ley antes de que el landlord tenga que tomarla. En Vasquez v. Residential Investments, Inc. (2004) 118 Cal.App.4th 269, una familia le pidió varias veces al manager que reemplazara un vidrio que faltaba en la puerta de su apartamento. Un intruso entró por ese hueco y mató a una mujer adentro. Los dueños tenían las quejas, un intento anterior de entrar a ese apartamento y reportes de agresiones en otras unidades. Terminar la reparación habría costado unos $15. La Corte de Apelación decidió que, si los dueños sabían lo suficiente para ver "una ligera probabilidad de que un intruso intentara entrar al apartamento", tenían el deber de tomar esa medida, porque "no se requiere un alto grado de previsibilidad para imponer las medidas mínimamente onerosas que se proponen aquí" (traducción nuestra).
La Corte Suprema de California aprobó el método de Vasquez en Castaneda v. Olsher (2007) 41 Cal.4th 1205 y citó su resumen: "Mientras más segura es la probabilidad del daño, mayor es la carga que una corte impondrá al arrendador para prevenirlo; mientras menos previsible es el daño, menor es la carga" (traducción nuestra). Los dueños en Vasquez no necesitaban conocer al agresor en particular. Cuando una agresión así termina en una muerte, el reclamo de la familia es por muerte por negligencia, como explica nuestra página del abogado de muerte por negligencia en Los Ángeles.
Medidas de seguridad y pruebas
Las cortes de California comparan cada medida de seguridad propuesta con qué tan previsible era el delito. La tabla es el resumen de nuestra firma sobre cómo los casos han tratado medidas típicas en edificios de apartamentos, con la fuente de cada fila. Las reparaciones baratas exigen menos aviso, y los guardias y el desalojo exigen más.
| Medida de seguridad | Carga para el dueño | Aviso que buscan los casos | Fuente |
|---|---|---|---|
| Reparar una cerradura, un portón o la puerta de una unidad que el landlord sabía que estaba rota | Baja, casi siempre una reparación única | Aviso del defecto y algún aviso de intrusión o de delitos, aunque sea una ligera probabilidad de que un intruso intente entrar | Vasquez (2004); Kwaitkowski (1981) |
| Reponer la luz en un área común | Baja, mantenimiento de rutina | Aviso de que el área estaba oscura y algún aviso de delitos, más la prueba de que la oscuridad influyó en el ataque | Ann M. (1993); Sharon P. (1999) |
| Advertir a los inquilinos de un peligro conocido y describir la seguridad con la verdad | Baja | Conocimiento del peligro específico | O'Hara (1977) |
| Contratar guardias o patrullas | Alta, un costo continuo | Previsibilidad elevada, casi siempre incidentes violentos similares anteriores en la propiedad | Ann M. (1993); Castaneda (2007) |
| Actuar contra un inquilino peligroso o desalojarlo | No es mínima | Violencia de ese inquilino que era altamente previsible | Castaneda (2007); Madhani (2003) |
Quejas por escrito al manager
Una queja por escrito y con fecha es una prueba clara de lo que sabía el dueño o el manager antes de la agresión. Cuentan los correos electrónicos, los mensajes de texto, los mensajes del portal de inquilinos, las órdenes de trabajo y las cartas. El Código Civil, sección 1941.3(b), también hace del aviso parte de la ley de cerraduras: el arrendador no es responsable de una violación a menos que no la corrija en un tiempo razonable después del aviso. Una Corte de Apelación dijo que la previsibilidad "se mide por lo que el demandado sabe, no por lo que el demandado pudo o debió averiguar" (Margaret W. v. Kelley R. (2006) 139 Cal.App.4th 141, 158, citado en la CACI No. 1005; traducción nuestra). Tome capturas de pantalla de los mensajes del portal ahora, con las fechas visibles, y guarde el teléfono.
Agresión de otro residente
Si el agresor vivía en el edificio, el reclamo depende de lo que el landlord o el manager sabía sobre esa persona. Los casos más sólidos suelen incluir reportes por escrito al dueño o al manager sobre amenazas o violencia de una persona específica, sin una respuesta significativa. Las quejas por ruido o por sospechas de venta de drogas, sin amenazas ni violencia, son una prueba más débil de que la violencia era previsible. Entre los casos de California sobre este punto están Castaneda v. Olsher (2007) 41 Cal.4th 1205 y Madhani v. Cooper (2003) 106 Cal.App.4th 412. Nuestra guía sobre la agresión de otro inquilino explica el aviso, lo que el dueño puede hacer hasta llegar al desalojo y las órdenes de protección.
Agresiones dentro de la unidad
Una agresión dentro del propio apartamento del inquilino todavía puede ser responsabilidad del landlord cuando la entrada pasó por algo que el landlord controlaba o que le habían pedido arreglar. En O'Hara v. Western Seven Trees Corp., la Corte de Apelación dijo que el hecho de que el ataque ocurriera dentro del apartamento "no es determinante", porque la falta de protección de las áreas comunes que controlaban los dueños pudo haber contribuido (traducción nuestra). En Vasquez v. Residential Investments, Inc., el intruso entró por la propia puerta de la unidad, por el vidrio que les habían pedido reemplazar a los dueños. Una agresión de alguien a quien el inquilino dejó entrar plantea otras preguntas sobre la causa.
Condominios y asociaciones HOA
Una asociación de condominio o de propietarios (HOA) que administra las áreas comunes les debe a los residentes el mismo deber de cuidado que un landlord en esas áreas. En Frances T. v. Village Green Owners Assn. (1986) 42 Cal.3d 490, una dueña de condominio alegó que la asociación ignoró sus pedidos de más luz y que "le ordenó indebidamente quitar las luces que ella había instalado" (traducción nuestra). Un intruso entró a su unidad una noche en que estaba oscura porque ella había obedecido la orden de la junta. La Corte Suprema de California decidió que ella tenía un reclamo por negligencia contra la asociación y contra sus directores, y llamó a la asociación, "para todo efecto práctico, el 'arrendador' del proyecto" (traducción nuestra). Las actas de la junta, los pedidos de luces y cerraduras, y las respuestas de la asociación son la prueba central.
Directores de la HOA y propietarios
Dos leyes limitan los reclamos contra personas individuales en un desarrollo de interés común, y las dos dependen del seguro. Según el Código Civil, sección 5800, un director o funcionario voluntario que cumple los requisitos no es responsable en lo personal más allá del seguro de la asociación por actos de buena fe dentro de sus funciones que no fueron "intencionales, temerarios o gravemente negligentes" (traducción nuestra), si la asociación tenía un seguro de responsabilidad general y un seguro para directores y funcionarios de al menos $500,000, o $1,000,000 si hay más de 100 intereses separados. La sección 5800(d) dice que nada en ella limita la responsabilidad de la propia asociación. Según el Código Civil, sección 5805, un reclamo contra un propietario individual que nace solo de ser copropietario del área común se presenta contra la asociación si esta tiene un seguro de responsabilidad general de al menos $2,000,000, o $3,000,000 si hay más de 100 intereses separados. Conviene pedir pronto las pólizas de la asociación.
El dueño y el manager
El dueño registrado muchas veces es una compañía con una sola propiedad, y una compañía administradora aparte puede manejar el edificio, recibir las quejas y ordenar las reparaciones. Cualquiera de las dos puede ser responsable, porque el deber nace del control, no del título: "Un demandado no necesita ser dueño, poseer y controlar la propiedad para ser responsable; basta con el control" (Alcaraz v. Vece (1997) 14 Cal.4th 1149, 1162, citado en la CACI No. 1000; traducción nuestra). En Castaneda y en Madhani, los reportes al manager contaron como aviso al landlord. Las reglas generales de la propiedad, como el control y las condiciones peligrosas, están en nuestra página del abogado de responsabilidad de la propiedad en Los Ángeles.
Compañías de seguridad
Si el edificio tiene guardias o un servicio de patrullaje, la compañía de seguridad puede ser otro demandado. La instrucción de California sobre la negligencia al asumir un servicio, CACI No. 450C, se aplica a la compañía que "voluntariamente o a cambio de un pago, prestó servicios" que debía reconocer como necesarios para proteger a otros (traducción nuestra), que no usó un cuidado razonable al prestarlos y que cumple una de tres condiciones más, como cumplir un deber que el dueño tenía con los inquilinos. El contrato y las órdenes de puesto, las instrucciones escritas de cada puesto de guardia, definen lo que la compañía prometió. Nuestra guía sobre la responsabilidad de guardias y empresas de seguridad explica los guardias ausentes y las instrucciones ignoradas.
Seguros y quién paga
Cuando alguien es agredido en una propiedad en California, entre los posibles responsables están el dueño de la propiedad, la compañía administradora, la compañía de seguridad y cualquier negocio que controlaba el área. Cada uno puede tener su propio seguro de responsabilidad civil. California exige que todo operador de patrullaje privado con licencia mantenga un seguro de responsabilidad civil general comercial de al menos $1,000,000 por cada pérdida o incidente (Código de Negocios y Profesiones, sección 7583.40). Si una póliza paga por una agresión en particular depende de sus términos, así que hay que obtener y leer las pólizas.
La parte de culpa del agresor
En California, un jurado puede asignarle al agresor una parte de la culpa. Cada demandado paga solo su propia parte de los daños no económicos, como el dolor y la angustia emocional (Código Civil, sección 1431.2), y una Corte de Apelación aplicó esa regla a un bar cuyo cliente fue agredido por un tercero (Weidenfeller v. Star & Garter (1991) 1 Cal.App.4th 1). Los daños económicos, como las facturas médicas y los salarios perdidos, no se dividen de esa manera. Por eso la parte de culpa del propio dueño, que se construye con lo que sabía y no hizo, importa en todo caso.
Agresiones fuera de la propiedad
El deber de la CACI No. 1005 cubre la conducta criminal "en" la propiedad del dueño, así que una agresión en una banqueta pública, en la calle o en el terreno de un vecino normalmente queda fuera de la responsabilidad del landlord. El control puede extenderla. Según la CACI No. 1002, "una persona controla una propiedad que no es suya ni arrienda cuando la usa como si fuera suya" (traducción nuestra). Un landlord que maneja un estacionamiento al otro lado de la calle para sus inquilinos, por ejemplo, puede ser responsable ahí. Dónde ocurrió la agresión, y quién controlaba ese lugar, es uno de los primeros datos que revisa un abogado.
Prueba de la entrada del agresor
Un portón o una cerradura rota que el dueño conocía es una prueba fuerte, pero la persona lesionada también tiene que demostrar que, más probablemente que no, eso importó. En Saelzler v. Advanced Group 400 (2001) 25 Cal.4th 763, la Corte Suprema de California exigió probar "con pruebas no especulativas, algún vínculo causal real" entre la lesión y la seguridad que faltaba. El reclamo fracasó porque los agresores, que nunca fueron identificados, "también pudieron haber sido inquilinos del complejo de apartamentos de los demandados" (traducción nuestra), con permiso para pasar los portones. El video, las señales de entrada forzada, los registros de llaves electrónicas y del portón, el reporte de la policía y la prueba de que el agresor no vivía ahí muestran la ruta.
Registros que debe guardar
Las pruebas sobre un edificio pueden desaparecer rápido. Anote el número del reporte de la policía, tome fotos del portón, la cerradura, la puerta o la luz antes de que la reparen, y guarde cada queja anterior y cada respuesta. Las cámaras privadas guardan el video solo el tiempo que permite la configuración del dueño, así que una carta de preservación del video y de los registros de acceso debe enviarse de inmediato. No se comunique con el agresor, con otros inquilinos ni con la administración para reunir pruebas; un abogado puede hacerlo. Nuestra lista de pruebas para casos de seguridad negligente indica quién tiene cada registro y cómo pedirlo.
Plazos para demandar
La mayoría de las demandas por lesiones en California deben presentarse dentro de los dos años siguientes a la lesión (Código de Procedimiento Civil, sección 335.1). Algunos reclamos tienen más tiempo, entre ellos los que nacen de una agresión sexual. Nuestra guía sobre los plazos en casos de seguridad negligente muestra cada plazo con su ley, y la calculadora de plazos da una fecha para revisar con un abogado. Las fechas de cada caso debe calcularlas un abogado.
Sin honorarios a menos que recuperemos dinero para usted. Si no hay recuperación, usted no debe honorarios ni costos del caso.
Fuentes citadas
- Instrucciones Civiles para el Jurado del Consejo Judicial de California (CACI), edición de 2026, números 450C, 1000, 1002, 1005 y 1006: courts.ca.gov
- Ann M. v. Pacific Plaza Shopping Center (1993) 6 Cal.4th 666: CourtListener
- Kwaitkowski v. Superior Trading Co. (1981) 123 Cal.App.3d 324: CourtListener
- Código Civil, sección 1941.3: california.public.law
- Sharon P. v. Arman, Ltd. (1999) 21 Cal.4th 1181: CourtListener
- Vasquez v. Residential Investments, Inc. (2004) 118 Cal.App.4th 269: CourtListener
- Castaneda v. Olsher (2007) 41 Cal.4th 1205: CourtListener
- O'Hara v. Western Seven Trees Corp. (1977) 75 Cal.App.3d 798: CourtListener
- Madhani v. Cooper (2003) 106 Cal.App.4th 412: CourtListener
- Frances T. v. Village Green Owners Assn. (1986) 42 Cal.3d 490: CourtListener
- Código Civil, sección 5800: california.public.law
- Código Civil, sección 5805: california.public.law
- Código de Negocios y Profesiones, sección 7583.40: california.public.law
- Código Civil, sección 1431.2: california.public.law
- Weidenfeller v. Star & Garter (1991) 1 Cal.App.4th 1: CourtListener
- Saelzler v. Advanced Group 400 (2001) 25 Cal.4th 763: CourtListener
- Código de Procedimiento Civil, sección 335.1: california.public.law