Abogado de responsabilidad de la propiedad en Los Ángeles¿Se lesionó en una propiedad ajena? Encontramos quién paga.

Definición de responsabilidad de la propiedad

Representamos a personas lesionadas en propiedades que son de otra persona o que otra persona administra, en cualquier parte del condado de Los Ángeles. El reclamo depende de cómo se fija el deber, a quién se puede demandar, cómo se divide la culpa, cuánto vale un caso y los plazos. Los trabajadores lesionados en su propio lugar de trabajo pasan primero por la compensación de trabajadores (workers' compensation), y los choques entre vehículos en movimiento en un estacionamiento son reclamos de vehículos.

La responsabilidad de la propiedad es la responsabilidad de quien es dueño de un terreno, lo ocupa o lo controla por las lesiones que causa su condición. No es un área separada del derecho. El Código Civil, sección 1714(a), establece la regla: toda persona es responsable de la lesión causada a otra por su falta de cuidado ordinario en el manejo de su propiedad. El cuidado ordinario es el que tendría una persona razonablemente cuidadosa en la misma situación. El ocupante es quien tiene la posesión del terreno, tenga o no la escritura.

Elementos de un caso de propiedad

1. El demandado era dueño de la propiedad, la arrendaba, la ocupaba o la controlaba.
2. El demandado fue negligente en su uso o mantenimiento.
3. Usted sufrió un daño.
4. La negligencia del demandado fue un factor sustancial en causarle ese daño.

Esos cuatro elementos vienen de la instrucción para el jurado CACI No. 1000, la que recibe un jurado de Los Ángeles. Las notas que la acompañan, llamadas Sources and Authority (fuentes y autoridad), citan Kesner v. Superior Court (2016) 1 Cal.5th 1132 para el punto de que los elementos de un reclamo de negligencia y de un reclamo de responsabilidad de la propiedad son los mismos. Lo que usted prueba es negligencia ordinaria, y la propiedad es el lugar donde ocurrió.

Su razón para estar ahí

California abandonó en 1968 las antiguas categorías según la condición del visitante. En Rowland v. Christian (1968) 69 Cal.2d 108, la Corte Suprema de California decidió que la razón por la que una persona estaba en el terreno es un hecho entre muchos, no lo que fija el deber.

Nos negamos a seguir y perpetuar clasificaciones tan rígidas. La prueba correcta que debe aplicarse a la responsabilidad del poseedor de un terreno, conforme a la sección 1714 del Código Civil, es si en el manejo de su propiedad ha actuado como un hombre razonable en vista de la probabilidad de causar lesiones a otros. (traducción nuestra)

Rowland v. Christian (1968) 69 Cal.2d 108

Lo que reemplazó a las categorías es un conjunto de factores que las cortes ponderan para decidir si existe un deber. La CACI No. 1000 los nombra como los factores de Rowland: qué tan previsible era el daño, qué tan estrecha es la conexión entre la conducta y la lesión, la culpa moral de esa conducta, la política de prevenir daños futuros, la carga de imponer un deber, y la disponibilidad y el costo del seguro. La previsibilidad significa si una persona razonable en la posición del dueño habría anticipado este tipo de daño.

Responsables de una lesión en una propiedad

Más personas de las que muestra la escritura. Las Sources and Authority de la CACI No. 1000 citan Alcaraz v. Vece (1997) 14 Cal.4th 1149 para la regla de que ser dueño, poseer o controlar se plantean como alternativas: el control por sí solo basta. Esa palabra decide quién termina en un caso de propiedad en Los Ángeles, porque aquí el dueño de una plaza comercial, el negocio que está dentro, la compañía administradora y el contratista de limpieza suelen ser cuatro entidades con cuatro aseguradoras.

La cobertura se emite caso por caso, así que la última columna de la tabla, la póliza que normalmente responde, es el patrón que más vemos en nuestros expedientes de propiedad, no una regla de derecho. Determinar qué pólizas responden es el primer trabajo de fondo del caso.

Nombrar a cada parte que controlaba el lugar importa por una segunda razón. Según la Proposición 51, codificada en el Código Civil, sección 1431.2(a), la responsabilidad de cada demandado por los daños no económicos es solo individual y no solidaria. Si se deja fuera a una parte responsable, su parte de la indemnización no económica no se le puede cobrar a nadie más.

Casos de propiedad que llevamos

La responsabilidad de la propiedad es la categoría más amplia, y un resbalón y caída es el caso más común dentro de ella. Estas son las condiciones que traen a la gente con nosotros.

• Resbalones, tropiezos y caídas. Derrames, aceras levantadas, desniveles sin marcar y alfombras rotas, donde la discusión es sobre el conocimiento previo del peligro, explicados a fondo en nuestra página de abogado de resbalones y caídas en Los Ángeles.
• Seguridad negligente. Una agresión, un robo o un tiroteo en un complejo de departamentos, un estacionamiento de varios niveles o un bar, donde portones rotos, cámaras que no funcionan o la falta de guardias lo hicieron posible.
• Piscinas y ahogamientos. Cercas que faltan, puertas sin pestillo, falta de supervisión y atrapamiento en los drenajes de piscinas de edificios de departamentos, de hoteles y públicas.
• Objetos y mercancía que caen. Mercancía apilada por encima de la cabeza en una tienda tipo bodega, exhibidores sin asegurar y cargas que nadie amarró.
• Escaleras, pasamanos e infracciones del código de construcción. Escalones de altura desigual, un pasamanos arrancado de la pared y un cubo de escalera con un solo foco que funciona.
• Lesiones en parques de diversiones y juegos mecánicos. Montañas rusas, toboganes de agua, juegos de feria y telesillas, donde el operador de un juego puede tener el deber reforzado de un transportista de pasajeros y la letra chica del boleto es parte del caso.
• Elevadores y escaleras eléctricas. Desnivelación, paradas repentinas y lesiones en la placa de peine (donde los escalones se juntan con el descanso), donde el contrato de mantenimiento normalmente decide quién es responsable.
• Incendios, electricidad y quemaduras. Alarmas de humo que faltan, salidas bloqueadas, cables expuestos y agua hirviendo. Las quemaduras graves se llevan junto con nuestra área de lesiones catastróficas.
• Mordeduras de perro y ataques de animales. El dueño tiene responsabilidad objetiva según el Código Civil, sección 3342, y un arrendador que sabía del animal también puede ser responsable. Vea nuestra página de abogado de mordeduras de perro en Los Ángeles.
• Peligros de construcción que lastiman a personas que no trabajan ahí. Zanjas abiertas, andamios sobre una acera pública y escombros que caen. Los trabajadores lesionados empiezan en nuestra página de accidentes de construcción.

Las lesiones de cabeza y de columna salen de estos casos con más frecuencia de lo que la gente espera, porque la caída no se controla y no hay nada de qué sostenerse. Nuestras páginas sobre lesiones cerebrales, lesiones de la médula espinal y muerte por negligencia explican más a fondo la prueba y los daños.

Agresiones en la propiedad

La seguridad negligente es un reclamo de propiedad que se presenta cuando la falta de medidas de protección razonables por parte de un dueño hizo posible un ataque criminal. La CACI No. 1005 establece el estándar: el dueño de un negocio abierto al público, y un arrendador, deben tener un cuidado razonable para proteger a clientes, invitados o inquilinos de la conducta criminal que el dueño puede anticipar razonablemente.

Si ese deber existe lo decide el juez, y lo decide poniendo dos cosas en la balanza. En Castaneda v. Olsher (2007) 41 Cal.4th 1205, la Corte Suprema de California lo dijo claramente: cuando la carga de prevenir un daño futuro es grande, puede exigirse un alto grado de previsibilidad, y cuando el daño puede prevenirse con medios sencillos, puede bastar un grado menor. Arreglar el pestillo de una puerta es sencillo. Poner guardias armados no lo es, y la corte exige mucha más prueba antes de requerirlo.

Esa prueba normalmente toma la forma de incidentes previos similares, es decir, delitos del mismo tipo general en la propiedad o cerca de ella antes del suyo. Castaneda decide que un deber muy gravoso, como contratar guardias, requiere incidentes previos similares en la propiedad u otras señales suficientemente serias de un riesgo razonablemente previsible de agresiones criminales violentas, y cita Ann M. v. Pacific Plaza Shopping Center (1993) 6 Cal.4th 666, que toma en cuenta los delitos en un negocio inmediatamente cercano y sustancialmente similar.

Esas pruebas existen, y la mayoría desaparece si no se piden rápido. Incluyen las llamadas de servicio a la policía a esa dirección, los reportes de incidentes que presentó la compañía administradora, los registros de quejas de los inquilinos, las órdenes de puesto de los guardias (las instrucciones por escrito a los guardias), los calendarios de conservación de las cámaras y las órdenes de trabajo para la puerta que nunca cerró bien. Nuestra guía sobre reclamos por seguridad negligente en Los Ángeles explica cómo se obtiene cada una y qué prueba.

Lesiones en propiedad pública

Una entidad pública no responde por negligencia ordinaria. Responde según el Código de Gobierno, sección 835, que exige probar que la propiedad estaba en una condición peligrosa al momento de la lesión, que esa condición fue la causa próxima de la lesión, que creó un riesgo razonablemente previsible de ese tipo de lesión, y que un empleado la creó o que la entidad tuvo conocimiento de ella a tiempo para tomar medidas. La sección 830(a) define una condición peligrosa de la propiedad pública como la que crea un riesgo sustancial de lesión cuando la propiedad se usa con el debido cuidado de una manera razonablemente previsible.

Un reclamo gubernamental es un formulario corto por escrito que se presenta a la propia entidad, no una demanda. El Código de Gobierno, sección 945.4, prohíbe cualquier demanda por dinero o daños hasta que ese reclamo se haya presentado y la entidad haya actuado sobre él o se considere rechazado. Las oficinas son distintas: el condado de Los Ángeles recibe los reclamos a través del Funcionario Ejecutivo de la Junta de Supervisores (Executive Officer of the Board of Supervisors), mientras que LA Metro acepta su formulario solo en persona o por correo postal y rechaza los reclamos enviados por correo electrónico. Nuestra guía sobre cómo demandar a una ciudad, un condado o Metro tiene la secuencia completa.

Valor de un caso de responsabilidad de la propiedad

El valor es la suma de dos categorías. Los daños económicos son las pérdidas con recibo: las facturas médicas generadas, el costo de la atención que todavía necesita, los salarios perdidos y la capacidad de ganar dinero que no va a recuperar. Los daños no económicos son las pérdidas sin recibo: el dolor, la desfiguración, la ansiedad y las cosas que ya no puede hacer. No hay fórmula ni promedio que signifique algo para su expediente.

Una regla cambia la cifra médica. En Howell v. Hamilton Meats & Provisions, Inc. (2011) 52 Cal.4th 541, la Corte Suprema de California decidió que un demandante cuyos gastos médicos se pagan por medio de un seguro privado no puede recuperar más que las cantidades que pagaron el demandante o la aseguradora, o que todavía se deben al momento del juicio. La cifra de la factura del hospital no es la cifra que escucha el jurado.

Uno de nuestros propios casos muestra el patrón. En un caso de resbalón y caída que requirió un reemplazo de cadera, la tienda negó la responsabilidad y no hizo ninguna oferta. El video de seguridad mostró que el personal ya sabía del derrame, y el caso se resolvió por $1,000,000. Es un solo caso, con sus propios hechos y su propia cobertura. Nuestra guía sobre cuánto vale un caso de responsabilidad de la propiedad explica los gravámenes, los límites de la póliza y las cuentas que convierten una recuperación bruta en lo que usted se queda.

Culpa parcial

California usa la culpa comparativa pura: un jurado le asigna un porcentaje de culpa a cada persona involucrada, incluido usted, y reduce su indemnización según su parte. No hay un límite. Alguien a quien se le asigna el 70% de la responsabilidad por su propia caída igual recupera el 30%. Espere que la defensa diga que usted iba viendo su teléfono, que llevaba el calzado equivocado o que iba demasiado rápido, porque cada punto de ese porcentaje reduce lo que paga la aseguradora.

Después, la Proposición 51 divide lo que queda. Tome un veredicto de $600,000, con $200,000 en daños económicos y $400,000 en no económicos, contra el dueño de un edificio al que se le asigna el 60% de la culpa y un contratista de mantenimiento con el 40%. Se puede obligar a cualquiera de los dos demandados a pagar los $200,000 completos. Para los $400,000, el Código Civil, sección 1431.2(a), hace a cada uno responsable de su propia parte y nada más: $240,000 del dueño y $160,000 del contratista. La responsabilidad individual es esa regla. Si el contratista no tiene seguro ni bienes, sus $160,000 no se pueden cobrar.

Dueños que no son responsables

Muchas lesiones ocurren en propiedades por las que nadie es responsable, y es mejor saberlo pronto.

• Sin conocimiento del peligro y sin falta de inspección. Si el derrame tenía treinta segundos y la tienda inspecciona con un horario que puede documentar, no hubo tiempo para encontrarlo. El conocimiento del peligro es el elemento en el que fracasan más reclamos de propiedad.
• Una condición demasiado pequeña para ser peligrosa, en propiedad pública. El Código de Gobierno, sección 830(a), exige un riesgo sustancial de lesión para una persona que usa la propiedad con el debido cuidado. Una irregularidad menor en la superficie muchas veces no alcanza ese nivel.
• Terrenos abiertos para recreación. El Código Civil, sección 846, dice que un dueño no tiene el deber de mantener el lugar seguro para que otros entren o lo usen con fines recreativos. Hay tres excepciones: no proteger o no advertir de forma intencional o maliciosa, permitir la entrada a cambio de una contraprestación, es decir, de un pago, y una persona invitada expresamente y no solo con permiso para entrar.
• Un peligro del que se advirtió. La CACI No. 1003 permite que un dueño cumpla con su deber reparando la condición, protegiendo contra ella o advirtiendo de ella de forma adecuada. Un cono en un piso mojado es una defensa, y pierde fuerza si usted no tenía una forma práctica de evitar esa zona.
• Lesiones cubiertas por la compensación de trabajadores. Si se lesionó haciendo su propio trabajo, el Código Laboral, sección 3602(a), hace de la compensación de trabajadores el único recurso contra su empleador. Todavía puede existir un reclamo contra un dueño de la propiedad que no sea su empleador.
• Recreación peligrosa en terrenos públicos. El Código de Gobierno, sección 831.7, le da inmunidad a una entidad pública frente a las personas que se lesionan al participar en una actividad recreativa peligrosa en su propiedad, con excepciones que incluyen no advertir de una condición peligrosa conocida.

Pasos después de una lesión

No diga nada sobre la culpa, y no le dé ninguna declaración grabada a la aseguradora de la propiedad mientras todavía no sepa qué tan grave es su lesión. Esa llamada es una búsqueda de la frase que reduce su porcentaje. Cómo tratar con las compañías de seguros repasa las preguntas que hacen y por qué.

Después de su llamada

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   Nos aseguramos de que reciba tratamiento

   El tratamiento va antes que la valoración. Le ayudamos a conseguir atención que no requiera pago por adelantado, y el expediente médico se vuelve la base del reclamo.

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   Conservamos las pruebas

   Enviamos cartas de preservación para los videos, los reportes de incidentes, los registros de inspección y las llamadas de servicio. Identificamos a cada entidad que controlaba el lugar y a su aseguradora.

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   Probamos el conocimiento del peligro

   Los registros de barrido, los registros de mantenimiento y las quejas anteriores muestran lo que el dueño sabía o debió haber encontrado. Aquí es donde se ganan o se pierden la mayoría de los casos de propiedad.

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   Presentamos la carta de reclamo

   Una vez que su pronóstico está claro, enviamos la carta de reclamo con los expedientes, el comprobante de salarios y las pruebas de responsabilidad adjuntos. La primera oferta que llega es una postura de negociación.

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   Demandamos si la cifra no es la correcta

   Presentar la demanda cambia lo que arriesga la aseguradora. Dos años desde la lesión es el límite máximo según el Código de Procedimiento Civil, sección 335.1, y seis meses contra una entidad pública.

Próximos pasos

Responde quien controlaba el lugar, y muchas veces más de una parte. El deber viene del Código Civil, sección 1714(a), el estándar es el cuidado ordinario, y su razón para estar ahí es un hecho del caso y no la regla que lo decide. Usted tiene que probar que la condición existía, que el dueño la conocía o debió haberla encontrado, y que le causó daño. Lo que termina el caso más rápido es un plazo vencido: dos años para un dueño privado, seis meses para uno público.

Si no sabe con qué parte está tratando, ese es el punto de partida normal, y una conversación con nosotros lo aclara. Puede ver nuestros resultados de casos, leer el perfil de Josh Kohanim o ver el resto de nuestras áreas de práctica. Sin honorarios a menos que recuperemos dinero para usted. Si su lesión ocurrió en el condado de Orange, empiece en nuestra página de responsabilidad de la propiedad en Santa Ana.