Caídas en apartamentos, escaleras y áreas comunesSu arrendador responde por las escaleras y los pasillos.

Los inquilinos, sus invitados y los repartidores que se lastiman en una caída dentro de un edificio de apartamentos, un complejo de condominios o un dúplex del condado de Los Ángeles tienen un reclamo que depende del control. Tres preguntas lo deciden: qué le debe el arrendador, cómo el control divide el edificio en zonas y qué prueba que el arrendador sabía. Las caídas en una tienda o un centro comercial se explican en nuestra guía sobre caídas en tiendas y supermercados. El panorama general está en nuestra página de abogado de resbalones y caídas en Los Ángeles.

Los deberes de su arrendador

La instrucción para el jurado CACI No. 1006, de las Instrucciones Civiles para el Jurado del Consejo Judicial de California, edición 2025, es la que escucha el jurado en estos casos, y es más concreta de lo que la mayoría espera. Un arrendador debe hacer inspecciones periódicas razonables de la propiedad en renta siempre que tenga el derecho legal de posesión. Antes de darle la posesión a un inquilino, el arrendador debe hacer una inspección razonable en busca de condiciones inseguras y tomar precauciones razonables para evitar lesiones por las condiciones que descubrió o que razonablemente debió descubrir. Esa inspección debe incluir las áreas comunes bajo el control del arrendador.

Después de que el inquilino toma posesión, la instrucción se divide en dos. En un área bajo el control del arrendador, el arrendador debe tomar precauciones razonables contra cualquier condición insegura de la que sabe o razonablemente debió saber. En un área bajo el control del inquilino, el estándar sube: el arrendador solo es responsable si sabía de hecho de la condición y tenía el derecho y la capacidad de corregirla. Esa sola diferencia decide una gran parte de los reclamos por caídas en apartamentos.

Prueba de lo que sabía el arrendador

Los edificios generan documentos que las tiendas no generan. El sistema de solicitudes de mantenimiento, el registro de órdenes de trabajo, el software de administración de la propiedad, los correos al administrador en el sitio y los mensajes de texto con la persona que cobra la renta son registros de lo que se le dijo a alguien y cuándo. En nuestra experiencia, el documento más útil en una caída en un apartamento es una queja anterior sobre el mismo defecto, hecha por cualquier persona. Convierte una discusión sobre lo que se debió notar en un registro de lo que se reportó.

• Sus propias solicitudes anteriores. Mensajes de texto, correos o solicitudes en el portal, con fecha, sobre el barandal flojo, el escalón roto o la escalera oscura.
• Las quejas de otros inquilinos. Los vecinos a menudo reportaron lo mismo meses antes, y sus registros se pueden pedir en el intercambio de pruebas (discovery), es decir, se pueden obtener una vez que se presenta una demanda.
• Órdenes de trabajo y facturas de proveedores. Una reparación programada que nunca se hizo es mejor prueba que una reparación que nunca se pidió.
• Historial de inspecciones de código y de habitabilidad. Las inspecciones y las infracciones ligadas a la dirección establecen la condición y la fecha.
• Fotos de antes de la caída. Las fotos de la publicación de la propiedad, los anuncios de renta y las fotos de los propios inquilinos a menudo muestran el mismo defecto desde antes.

El método para convertir eso en prueba es el mismo que se usa contra cualquier dueño de una propiedad, y lo explicamos en nuestra guía sobre cómo probar que el dueño de la propiedad sabía del peligro. Lo que cambia en un edificio es el volumen: los casos de apartamentos normalmente tienen más registros y peor organizados, lo que puede ayudar o perjudicar.

Peligros comunes en escaleras e iluminación

La ley de habitabilidad de California nombra dos de ellos directamente. El Código Civil de California, sección 1941.1(a), considera inhabitable una vivienda cuando le faltan en gran medida ciertas características, y la lista incluye pisos, escaleras y barandales en buen estado, además de iluminación eléctrica en buen funcionamiento. La sección 1941 exige que quien arrienda un edificio destinado a ser habitado lo ponga en condiciones aptas para habitarlo y repare el deterioro posterior que lo vuelva inhabitable.

Esas son normas de vivienda, no una ley de lesiones personales, y una violación no gana automáticamente un caso de caída. Lo que hacen es describir, con las propias palabras de la Legislatura, la condición en que debía estar el edificio, y eso es útil ponerlo junto a una foto de un pasamanos que se está desprendiendo de la pared.

La iluminación del garaje y de las escaleras es el tercer problema que se repite, y casi nunca es una sola lámpara fundida. Normalmente es una lámpara que lleva apagada tanto tiempo que los inquilinos dejaron de mencionarla, que es justo la situación en la que los propios registros de servicio del edificio cuentan la historia mejor que cualquier testigo.

Demanda contra la administradora

La entidad que aparece en el contrato de renta a menudo es una compañía administradora, mientras que la propiedad está a nombre de una entidad dueña, con frecuencia una compañía de responsabilidad limitada creada solo para ese edificio. Las dos pueden ser responsables, pueden tener seguros separados, y el contrato de administración entre ellas reparte la responsabilidad de maneras que importan para su reclamo. Nombrar solo a quien aparece en su cheque de renta es la forma más común en que un reclamo por una caída en un apartamento pierde valor.

Un tercero aparece cuando el mantenimiento se contrata afuera: jardinería, lavado a presión, servicio de elevadores o una compañía de piscinas. Las instrucciones de uso de la CACI No. 1006 recogen la regla de que, según la doctrina del deber no delegable, un arrendador no puede librarse de la responsabilidad por no mantener la propiedad en condiciones seguras delegando ese deber a un contratista independiente. Se puede agregar al contratista, y el arrendador sigue siendo responsable.

Caídas en apartamentos sin caso

Dentro de su propia unidad, sin avisarle a nadie. Un tapete que se deslizó, un piso que usted acababa de trapear o un escalón que sabía que estaba flojo pero nunca reportó colocan el caso en la mitad de la CACI No. 1006 que corresponde al control del inquilino, donde se exige conocimiento real. Una condición que usted creó. La culpa comparativa reduce un reclamo en vez de terminarlo, pero un peligro que vino de sus propias pertenencias o de su propia reparación normalmente no deja nada que reclamar.

Una lesión en el trabajo. Un repartidor o un empleado del edificio que se lastima durante su turno normalmente empieza con la compensación de trabajadores, aunque un reclamo contra el dueño del edificio como tercero a menudo sobrevive al mismo tiempo. Un plazo vencido. Dos años desde la caída según el Código de Procedimiento Civil, sección 335.1, y solo seis meses si el edificio es vivienda pública de una autoridad de vivienda, como explica nuestra guía sobre caídas en propiedad pública.

Pasos mientras vive ahí

Tome fotos del defecto el mismo día y otra vez una semana después, porque un arrendador que repara un escalón después de una caída crea un registro del antes y el después que a usted le va a convenir. Haga su reporte por escrito por el canal normal del edificio aunque ya se lo haya dicho a alguien en persona, y guarde su copia. Pregúnteles a los vecinos si lo reportaron, y anote lo que dicen y cuándo dicen que pasó.

Una caída por un tramo de escaleras produce las peores lesiones que vemos en casos de responsabilidad de la propiedad, incluidos golpes en la cabeza y lesiones de columna que llevamos en nuestra área de lesiones de la médula espinal en Los Ángeles. Si usted todavía es inquilino, presentar un reclamo no cambia en nada su derecho a quedarse. Sin honorarios a menos que recuperemos dinero para usted.